旧借家法と新法

旧借家法と新法について

契約更新の違い

地主が借主に対し、契約の更新をしたくないという時もありますが、旧借地法では、地主が借地契約更新を拒絶するという場合、「土地所有者が自ら土地を使用する事を必要とすれば、正当な事由がなければならない」としているので、このことから、常に旧借地法において、正当事由を巡りトラブルが絶えない状態だったのです。

しかしこうしたトラブルが多いという点から、アパート新法では正当事由についてある程度明確にし、財産上の給付、立ち退き料の支払いによっても更新拒絶できるとしたのです。これによって、いつまでも自分の土地なのに利用できないという事が無くなり、必要なときに理由をもって、立ち退き料を支払うなどして土地を返してもらう事が出来るようになったのです。

旧法においても、新法においても、契約の更新には借地上に建物がある事がその要件となっています。旧法を新法、借地法はかなり違いがあります。旧借地法はいったん土地を貸したら、一生戻ってこない元と思えという事がぴったりな法律という感じがしますが、新法において、その不平等性が低くなったと感じます。

しかし旧法の時代の存続物件については、いまだ旧法が適用されるのですから、地主さんが報われたというまでにはなっていないのでしょう。

建物の老朽化について

建物が老朽化した場合、旧法によると存続期間が定められているか、定めがない場合には法定期間が適用されるかによって、建物が朽廃した場合の取り扱いに違いがあります。存続期間に定めがある時には、建物が老朽化し朽廃したとしても、借地権の消滅はありません。しかし存続期間に定めがあるという場合には、建物が朽廃した時に、借地権そのものが無くなってしまうのです。これは注意が必要です。

旧借地法では、朽廃ではなく建物が消滅した場合に、第三者に対し、借地権の効力を「対抗」出来ない、つまり、借地権の主張が出来ないとされています。新法については、当初の契約期間満了前に、建物が朽廃してしまっても、残存期間の間は借地権について権利が残されるとしています。これによって土地を持っている方が保護されるという事になります。

もしも建物が焼失するという事になっても、一定事項を土地上飲みやすい位置に提示する事、さらに滅失から2年以内に建物を再築、登記を行う事で、その間、権利を第三者に対抗できるという法律になっています。

建物が朽廃、また火事などによって滅失した場合、旧法では、残存期間を超えて存続する建物を建築する場合、それに対し、地主が遅滞なく意義を述べないと、建物が無くなった日から堅固建物で30年、非堅固で20年、借地期間が延長されるという事になり契約解除できないのです。新法ではこの辺りが改正され、再築に関して1回目の更新以降で地主の承諾を得ていない場合、地主は借地契約を解除できるとしています。

存続期間に違いがある

旧借地法の場合、建物の種類によって借地権の存続期間が違います。堅固な建物と、そうではない建物、つまり木造住宅などに分かれます。堅固な建物はどういう建物かというと、石づくり、レンガ造り、コンクリートづくりなどと規定されています。鉄筋コンクリート造りの建物も堅固な建物です。

新法では建物の種別に関係することなく、堅固であっても堅固でなくても、一律、期間が30年間となっています。当事者で子の期間よりも長い期間を定めることは可能です。

旧法については、最低存続期間が堅固建物で30年となっており、非堅固建物で20年とされています。この期間よりも短い期間を定めていたとしても、これは適用とならず、「期間の定めのないモノ」とされるので、注意が必要です。

旧法では期間の定めがない場合、法定期間が適用となるので、堅固建物で60年、非堅固建物で30年とされます。そのため、期間の定めがないモノという場合でも無期限という事はありません。

新法による契約更新については、1回目が20年、2回目以降は10年とされています。しかしこの期間については、当事者間で同意があれば、これよりも長い期間を定めることが出出来るとされています。しかし旧法の場合、堅固建物については30年で、非堅固建物については20年と期間が定められているのです。

旧借地法と借地借家法の違いを理解しよう

旧借地法は何かと昔から問題が多く、トラブルなど多く発生する事が多い法律でした。法律改正になるまでは、借地法という法律がありました。この借地法と借家の借家法が合わせて中味を考慮し、借地借家法が成立し、古い借地法と借家法が廃止となったのです。

この借地借家法が施行されたのが平成4年8月です。その以前から存続する借地権については、廃止された旧借地法が引き続き適用となります。現在既存の住宅市場にも、多くの借地権物件がありますが、その多くに、旧法適用の物件があると考えられます。

借家借地法を考える時、旧法との違いを理解しておくことが必要です。法律改正以前の土地や建物を借りるという場合に、旧法の法律が生きている物件があるのですから、旧法、新法ともに理解しておかないと、間違った考えで契約等を行ってしまう可能性があります。

旧法は少し複雑でわかりにくい点もあるので、もしも旧借地法が生きている物件について、契約したいという場合、こうした借地権の取扱いにたけている専門家などに相談する方が安心です。借地借家法を含め旧借地法について詳しく知ることで後悔する契約もなくなりますので、当サイトでしっかりとその違いを理解していただきたいのです。

借地や借家に関するトラブルが未だ多いという日本です。法律をすべて把握することは難しいのですが、後に後悔しないように、当サイトで借地借家件、また旧借地法について理解し、その上で借地や借家の利用を考えていただければ幸いです。